Český realitní trh 2026: dražší hypotéky, rekordní ceny bytů a nástup velkých pronajímatelů

🔍 Proč sledovat realitní trh právě teď

Ještě na začátku letošního roku to vypadalo na pozvolné zlepšení. Hypotéky zlevňovaly, poptávka po vlastním bydlení se probouzela a část odborníků mluvila o tom, že nejhorší je za námi. Jenže druhá polovina jara 2026 tyto naději rychle přerušila. Sazby hypoték znovu vzrostly, ceny bytů pokračují v růstu a na trhu s nájmy se stále výrazněji prosazují velcí institucionální hráči. Pokud uvažujete o koupi, pronájmu nebo jen sledujete trh, tady jsou klíčové věci, které se právě dějí.

📈 Hypotékám odzvonilo – sazby jsou zpět nad pěti procenty

Začátek roku 2026 byl v oblasti hypoték historicky silný. Objem nově poskytnutých úvěrů meziročně vzrostl o 41 % a trh zažíval druhý nejsilnější rok za poslední tři dekády. Pak přišel zlom.

Geopolitické napětí na Blízkém východě – konkrétně válka v Íránu – způsobilo, že na mezibankovním trhu výrazně zdražily tzv. úrokové swapy (IRS), ze kterých banky hypotéky přímo financují. Tříleté swapy se dostaly na osmnáctiměsíční maxima, pětileté jsou ještě dražší. Banky na to reagovaly zvýšením sazeb.

Zvlášť nepříjemnou situaci mají domácnosti, kterým letos končí fixace. Kdo si před pěti lety zafixoval hypotéku kolem dvou procent, nyní čelí skoku na pětiprocentní pásmo – což u standardní hypotéky znamená nárůst splátky o tisíce korun měsíčně.

🏙️ Na byt v Praze padne 16 ročních mezd – a poptávka neklesá

Praha si pevně drží pozici jednoho z nejhůře dostupných měst pro vlastní bydlení v celé Evropě. Nový byt o ploše 70 metrů čtverečních vyjde průměrného Pražana na 16 ročních hrubých mezd – a hůře jsou na tom v Evropě jen dvě metropole.

Ceny nových bytů v hlavním městě překročily 156 000 Kč za metr čtvereční, přičemž meziročně rostou o více než 13 %. Šedesátimetrový byt tak dnes v průměru stojí přes devět milionů korun a měsíční splátka hypotéky se pohybuje okolo 45 000 korun.

Paradoxem je, že ani tato čísla poptávku nezastavila. Developeři nestíhají stavět, zájem o nové projekty přetrvává a případný výkyv sazeb dolů byl v posledních dvou letech vždy okamžitě smazán dalším růstem cen samotných nemovitostí. Přístup k vlastnímu bydlení se tak pro střední třídu v Praze stává stále vzdálenějším cílem.

Mimo Prahu je situace relativně přijatelnější, ale dynamika je opačná – některá krajská města jako Ostrava, Olomouc nebo Plzeň zaznamenávají meziroční nárůsty cen výrazně vyšší než Praha, právě proto, že startovala z nižší základny.

🏡 Chaty a chalupy: Češi volí tuzemsko

Na pozadí zdražujícího se vlastního bydlení roste jiný segment – rekreační nemovitosti. Zájem Čechů o pronájem chat a chalup v tuzemsku kontinuálně stoupá a obsazenost populárních lokalit v Krkonoších, na Šumavě, v Jeseníkách nebo Beskydech se podle provozovatelů výrazně zvyšuje.

Důvodů je několik. Ceny zahraničních dovolených v kombinaci s nejistotou kolem kurzu koruny a zdražováním leteneb vedou část Čechů k rozhodnutí trávit dovolenou doma. Zároveň se segment chalupářské rekreace rozrostl – vedle tradičních chat přibývají glamping pobyty, designové roubenky nebo apartmány s vybavením na vysoké úrovni. Letní termíny v oblíbených lokalitách se obsazují rychleji než v předchozích sezonách a first-minute rezervace ztrácejí výhodu, pokud nejsou podány s dostatečným předstihem.

Pro majitele rekreačních objektů je to příznivá zpráva. Pro zájemce o pronájem – čím dřív rezervace, tím lepší výběr termínu i ceny.

🏢 Velcí investoři přebírají nájemní trh – a zvedají laťku cen

Nejzásadnější strukturální změna, která se na českém realitním trhu odehrává, se ale týká nájmů. Nájemní bydlení přestává být doménou individuálních majitelů bytů a přechází postupně do rukou velkých institucionálních investorů – fondů a realitních skupin, které kupují celé bytové projekty za účelem pronájmu (tzv. Build-to-Rent, BTR).

V Praze je dnes v provozu přes 4 100 bytů v institucionálních BTR projektech s více než 50 byty. Obsazenost těchto projektů se pohybuje mezi 95 a 97 %. Ve výstavbě je dalších zhruba 2 300 bytů.

Dopad na okolí je přímý: individuální pronajímatelé v blízkosti takovýchto projektů se snaží nastavit nájemné na srovnatelné úrovni a tlačí ceny vzhůru i v okolních lokalitách. Část zájemců o pronájem se tak dostává mimo finanční dosah nejen vlastního bydlení, ale i prémiového nájemního segmentu.

💳 Jsou nemovitosti pro většinu Čechů stále dobrá investice?

Oblíbená představa, že nemovitost je nejspolehlivější investice, dostává trhliny. Hrubá výnosnost nájemného se v Praze pohybuje okolo 3,3 %, v Brně kolem 3,4 %. Po odečtení daní, fondu oprav, správy, pojištění a případných výpadků nájemce se čistý výnos dostává na 2 % nebo méně.

Aby se investice do pražského bytu za aktuálních podmínek skutečně vyplatila, musel by investor spoléhat na kontinuální růst cen nemovitostí kolem 7 % ročně – což ani Česká národní banka ani přední analytici nepovažují za realistický dlouhodobý scénář.

Na druhou stranu: nemovitosti nejsou jen o výnosu z nájmu. Část investorů počítá s apreciací hodnoty v čase, nemovitost slouží jako konzervativní uchovatel hodnoty v době inflace a pro část domácností jde zkrátka o zajištění vlastního bydlení do budoucna. Každá situace je jiná.

Co se ale zdá být zřejmé: čisté pasivní výnosy z pražského bytu jsou na historicky nízkých úrovních, konkurence ze strany institucionálních hráčů roste a vstupní ceny nemovitostí jsou pro velkou část střední třídy bez výrazné vlastní hotovosti nedosažitelné.

🔮 Co z toho plyne pro rok 2026

Český realitní trh prochází hned několika souběžnými pohyby: hypotéky zdražují vlivem geopolitiky, ceny nemovitostí rostou navzdory snižující se dostupnosti, zájem o tuzemskou rekreaci stoupá a nájemní trh se přeskupuje kolem institucionálních hráčů. Pro někoho jde o hrozbu, pro jiného o příležitost – záleží na konkrétní situaci.

Jedno je ale jisté: na takovém trhu hraje přehled a rychlost výraznou roli. Ať hledáte nemovitost ke koupi, pronájmu nebo rekreaci, mít přehled o aktuální nabídce v reálném čase je výhoda, která se počítá.