Léto 2025: Jak se vyvíjí český realitní trh a co přinesl první půlrok
Detailní přehled vývoje českého realitního trhu za první polovinu roku 2025. Aktuální data o cenách, nájmech, investicích a klíčové trendy, které formují budoucnost bydlení v ČR.
První polovina roku 2025 přinesla na český realitní trh výrazné změny. Od rekordních cen bytů v Praze po rostoucí zájem institucí o nájemní bydlení - podívejme se na nejdůležitější trendy, které budou formovat trh až do konce roku.
📊 Rekordní ceny a jejich důsledky
Praha dosáhla v červnu 2025 historických maxim s průměrnou cenou nových bytů 167 947 Kč za metr čtvereční. Mediánová cena bytů na prodej v Praze vzrostla meziročně o 16 % na 131 382 Kč za metr čtvereční, což představuje nejrychlejší růst za poslední tři roky.
💰 Aktuální cenová situace - Q2 2025
🏛️ Praha
- • Nové byty: 167 947 Kč/m²
- • Starší byty: 131 382 Kč/m²
- • Nájmy: 438 Kč/m²/měsíc
- • Růst cen: +16%
🏢 Brno
- • Průměrné byty: 94 000 Kč/m²
- • Nájmy: 363 Kč/m²/měsíc
- • Růst cen: +12%
- • Výnosnost: 3,8%
🏢 Institucionální nájemní bydlení na vzestupu
Jedním z nejviditelnějších trendů roku 2025 je posílení sektoru Build-to-Rent a vznik institucionálních pronajímatelů jako jsou fondy, pojišťovny a banky, které skupují celé developerské projekty za účelem dlouhodobého pronájmu.
🔍 Klíčové transakce první poloviny roku
- 🏗️ Invesco Real Estate: Akvizice Rezidence Hagibor
- 🏗️ Mint Investments: Rezidence Vysočanský Mlýn a komplex Veltex
- 🏗️ Penta Real Estate: Plány na stovky mikroapartmánů v Praze
"Investice do sektoru nájemního rezidenčního bydlení neustále rostou a loni tvořily celých 14 % z celkového objemu investic do nemovitostí v ČR."
📈 Hypoteční trh a jeho vliv
Hypoteční trh ukázal znaky oživení v roce 2024 a v první polovině roku 2025, když banky a stavební spořitelny poskytly v prvních šesti měsících roku hypotéky v hodnotě 184,9 miliardy korun, což je o 56 % více než ve srovnatelném období roku 2024.
📋 Vývoj úrokových sazeb
- 📉 Současné sazby: 3,5% - 4,6% (pokles z původních 5%+)
- 📊 Průměrná sazba: 5,13% k lednu 2025 (pokles z 5,22% v prosinci)
- 🎯 Prognóza: ČNB očekává přiblížení k neutrální úrovni 3% během roku 2025
🏠 Krize dostupnosti bydlení
Česká republika se nyní řadí na poslední místo v Evropě z hlediska dostupnosti bydlení, když průměrně vyžaduje 13,3 hrubých ročních platů na koupi standardního bytu o velikosti 70 m². Praha je druhou nejméně dostupnou evropskou metropolí hned po Amsterdamu.
📍 Regionální rozdíly v dostupnosti
🔴 Nejdražší
- • Praha 1, 2, 7
- • Prodej: 150 000+ Kč/m²
- • Nájem: 450+ Kč/m²
- • Dostupnost: velmi nízká
🟡 Střední
- • Praha 4, 9 a okolí
- • Prodej: 110-130 000 Kč/m²
- • Nájem: 355-380 Kč/m²
- • Dostupnost: nízká
🟢 Nejdostupnější
- • Ústí nad Labem, Karlovarský kraj
- • Prodej: 35-45 000 Kč/m²
- • Nájem: 200-250 Kč/m²
- • Dostupnost: střední
🎯 Investiční příležitosti
Investiční aktivita má vzrůst s celkovými objemy investic, které pravděpodobně překročí 2 miliardy eur v roce 2025. V první polovině roku 2025 zažil český trh s investicemi do nemovitostí významné oživení, když Q1 zaznamenal nejvyšší objem investic za posledních pět let.
💡 Nejperspektivnější sektory
- 🏢 Institucionální nájemní bydlení: 25% populace bude žít v nájmu do roku 2030
- 🏭 Logistika: Stabilní poptávka díky e-commerce a nearshoring
- 🛍️ Retail: Nízká neobsazenost ~4%, modernizace stávajících center
- 🌱 ESG nemovitosti: 70% investorů ochotno platit více za udržitelné projekty
🔮 Výhled na druhou polovinu roku 2025
Experti napříč bytovým sektorem očekávají v roce 2025 růst nájmů o přibližně 6-8 %, přičemž univerzitní města zažijí ještě ostřejší růst. ČNB předpokládá, že vzestupný trend cen nemovitostí bude pokračovat v roce 2025 a 2026, ale tempo růstu zůstane relativně nízké ve srovnání s boomovými roky 2020-2021.
⚠️ Rizika a výzvy
- 📈 Inflační tlaky: Možný návrat inflace by mohl ovlivnit úrokové sazby
- 🏗️ Nedostatek výstavby: Praha potřebuje 10 000 nových bytů ročně
- 🌍 Geopolitické riziko: Závislost na německé ekonomice
- ⚖️ Regulace: Možné změny v legislativě ovlivňující nájemní trh
📊 Klíčová doporučení pro investory
Na základě analýzy aktuálních trendů doporučujeme investorům zaměřit se na dlouhodobé strategie s důrazem na diverzifikaci a udržitelnost.
✅ Příležitosti
- • Institucionální nájemní projekty
- • ESG-compliant nemovitosti
- • Sekundární města (Brno, Ostrava)
- • Logistické a retail parky
- • Konverze kancelářských budov
⚠️ Opatrnost
- • Luxusní segmenty v Praze
- • Projekty bez ESG certifikace
- • Regiony s klesající populací
- • Vysoká páka při současných sazbách
- • Krátkodobé spekulativní pozice
🎯 Závěr
První půlrok 2025 potvrdil odolnost českého realitního trhu navzdory globální nejistotě. Klíčovými tématy zůstávají krize dostupnosti bydlení, rostoucí role institucí v nájemním sektoru a důraz na udržitelnost.
Pro druhou polovinu roku očekáváme pokračování růstu cen, ale pomalejším tempem, rozšíření institucionálního nájemního bydlení a větší zaměření na ESG kritéria. Investoři by měli hledat příležitosti v sektorech podporovaných strukturálními trendy jako je urbanizace, demografické změny a preference mladší generace pro nájem.