Konec doby, kdy nemoc úředníka zastavila stavbu. Co přináší nová novela stavebního zákona
Sněmovna 10. července 2026 schválila zásadní novelu stavebního zákona. Jedno řízení, jeden úřad, jedno razítko – a konec letitého ping-pongu. Co se mění a co to může znamenat pro dostupnost bydlení?
🏛️ Proč je tohle důležité i pro lidi, kteří sami nestaví
Česko patří dlouhodobě k nejpomalejším zemím v Evropě, pokud jde o povolování staveb. Složitý bytový dům v Praze může čekat na všechna potřebná razítka 7 až 10 let. Výsledkem je chronický nedostatek nových bytů, který tlačí ceny nahoru a dostupnost bydlení dolů. Přesně to se sněmovna rozhodla změnit – a minulý týden udělala v této věci jeden z největších kroků za poslední roky.
✅ Co se stalo: novela prošla Sněmovnou
Dne 10. července 2026 schválila Poslanecká sněmovna rozsáhlou novelu stavebního zákona. Pro hlasovalo 89 poslanců vládní koalice – o tři víc, než byl nutný minimální počet. Předlohu nyní posoudí Senát a podepsat ji musí prezident.
Novelu předložili loni v prosinci představitelé koalice v čele s premiérem Andrejem Babišem. Šlo o tzv. poslanecký návrh – tedy bez standardního meziresortního připomínkového řízení – a právě to bylo jedním z hlavních terčů kritiky opozice.
🔑 Co novela konkrétně mění
📋 Jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko
To je hlavní princip celé reformy. Místo dosavadního obíhání mezi obecními stavebními úřady, dotčenými orgány a krajskými instancemi bude nově existovat jediný integrovaný proces zakončený jediným rozhodnutím.
Vznikne nový Úřad rozvoje území a jeho krajské pobočky, pod které přejde část úředníků ze současných obecních stavebních úřadů. Největší bytové projekty s hrubou podlažní plochou nad 10 000 m² budou v kompetenci centrálního úřadu. Nové úřady mají začít fungovat od 1. ledna 2027.
Konec ping-pongu při odvoláních. Donedávna mohl nadřízený úřad při odvolání věc vrátit k novému projednání – a to se opakovalo znova a znova. Novela tento mechanismus ruší: nadřízený úřad musí sám rozhodnout.
Lhůty pro dotčené orgány. Závazná stanoviska musí být vydána do 30 dnů (ve složitějších případech do 60 dnů). Pokud se úřad nevyjádří, uplatí se fikce souhlasu – mlčení se bere jako souhlas.
Námitky sousedů musí být konkrétní. Obecné výhrady typu „kazí to ráz krajiny" nebo „je to moc vysoké" bez doložení konkrétního porušení práv nově nebudou přípustné. Soused může namítat jen v jedné určené fázi řízení a jen proti tomu, co přímo zasahuje do jeho vlastnických práv.
Územní plánování do rukou samospráv. Pořizování územně plánovací dokumentace přechází do samostatné působnosti obcí a krajů. Všechna krajská města nově dostanou právo vydávat vlastní stavební předpisy – dosud toto právo měly jen Praha, Brno a Ostrava.
Předběžná informace závazně. Než investor vloží peníze do projektové dokumentace, může si úřad závazně potvrdit, zda má záměr šanci na povolení a co bude konkrétně vyžadovat. Odpověď musí přijít do 30 dnů.
🔍 Sledujte nové nemovitosti na trhu
findi.cz agreguje nabídky ze všech hlavních realitních portálů a upozorní vás na nové inzeráty odpovídající vašim kritériím – bez nutnosti ručně prohledávat desítky webů.
📊 Co to může znamenat pro ceny bytů a dostupnost bydlení
Přímý vztah mezi rychlostí povolování a cenami nemovitostí je dobře zdokumentovaný: čím déle developer čeká na povolení, tím více platí na úrocích z financování, nákladech projektového týmu a obecné nejistotě. Tyto náklady se zákonitě promítají do výsledné ceny bytu.
Když developer čeká na povolení pět let místo dvou, může to v součtu představovat miliony korun navíc – a ty zaplatí kupující. Zjednodušení a zrychlení procesu proto může vytvořit prostor pro postupnou stabilizaci cen, i když efekt bude nevyhnutelně postupný: od schválení projektu po dokončení výstavby uplynou další roky.
Samotná novela ale nestačí. V centru velkých měst chybí vhodné pozemky, kapacity infrastruktury a mnohdy i politická shoda na rozvoji území. Novela může systém odblokovat, ale nepřidá pozemky ani stavební firmy.
⚠️ Kde jsou rizika a otazníky
Schválení novely provázela ostrá politická debata a kritika nezazněla jen z opozičních lavic.
Přechod úředníků pod stát. Dosavadní úředníci obecních stavebních úřadů by měli přejít do státní správy. Opozice a část samospráv mají obavy, že část z nich odmítne změnu podmínek a odejde – což by mohlo způsobit přechodný kolaps kapacit stavebních úřadů.
Digitalizace stále vázne. Přechodné období, kdy mohou úřady vedle nových systémů používat i staré, bylo prodlouženo až do roku 2030. Kompletní digitální ekosystém se staví znovu. V praxi to znamená, že papírová dokumentace a staré programy ze stavebních úřadů jen tak nezmizí.
Kvalita výstavby vs. rychlost. Urbanisté a části ekologického hnutí varují, že tlak na rychlost nesmí jít na úkor kvality architektury, zeleně a urbanistického charakteru lokalit. Zákon, který umožní stavět rychleji, ještě negarantuje, že vznikne něco, s čím budou lidé chtít žít dalších padesát let.
Zákon nahrává developerům? Opozice (STAN, Piráti, KDU-ČSL) označila novelu za prokorupční a nevyváženu ve prospěch velkých stavebníků. „Ten, kdo má silná ramena a hodně peněz v kapse, tomu jste to zjednodušili," shrnul lidovecký poslanec Petr Hladík. Koalice tyto výtky odmítá.
💬 Co říká ministryně
Ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová schválení novely přivítala: „Dnes jsme rozhodli o tom, že lidem zkrátíme cestu k bydlení, obcím ke školce či škole a této zemi k větší konkurenceschopnosti. Udělali jsme klíčový krok k tomu, aby se v České republice dalo konečně normálně stavět."
🔮 Co bude dál
Novela míří do Senátu a poté k prezidentovi. Nové úřady rozvoje území mají zahájit provoz od 1. ledna 2027. Do té doby platí přechodný režim.
Pro ty, kdo dnes hledají bydlení nebo sledují realitní trh, platí jedno střízlivé upozornění: i kdybychom byli k novele maximálně optimističtí, její vliv na nabídku bytů a ceny se projeví až v horizontu několika let. Stavby povolené podle nových pravidel se musí teprve postavit. Čekat na výrazné zlevnění bytů kvůli novele zákona by bylo krátkozraké.